سرویس اقتصاد مشرق - تا اواخر خردادماه که فصل جابه‌جایی مستاجران آغاز می‌شود کمی بیشتر از یک ماه مانده است و نرخ‌های جدید کشف نشده است. خرداد سال گذشته نرخ رشد سالیانه اجاره بها در تهران ۴۶ درصد و در کل کشور ۵۱ درصد اعلام شد.

با توجه به وضعیت بازار مسکن، رشد اجاره‌بها به میزانی بی‌سابقه در ۵ سال گذشته سبب شده تا راهبردها و سیاست‌های سریع و زودبازده، جهت ثبات در بازار اجاره‌نشینی هر چه سریعتر در دستور کار قرار گیرد.

اما قبل از اینکه به راهکارها بپردازیم در ابتدا تلاش می کنیم تا از دلایل نابسامانی این بازار بگویم تا ببینیم چقدر راهکارهای گفته شده با واقعیت این بازار همخوانی دارد.

دلایل نابسامانی بازار اجاره مسکن

عدم انتشار آمار رسمی توسط بانک مرکزی

‌یکی از اصلی ترین داده های رسمی که برای تحلیل بازار مسکن در اختیار کارشناسان قرار می گرفت، تعداد معاملات بازار در هر ماه بود. اطلاعاتی که هر ماهه بانک مرکزی منتشر می‌کرد اما از آذرماه ۱۴۰۱ دیگر این گزارشات روی خروجی سایت بانک مرکزی قرار نگرفت.

به عبارت دیگر، هیچ اطلاعاتی از سوی بانک مرکزی، مبنی بر تعداد معاملات در ماه های بعد از آذر ۱۴۰۱ منتشر نشده است.

البته مرکز آمار ایران گزارشی در خصوص شاخص قیمت مسکن تهران به روش هدانیک منتشر کرده است. اما این گزارش ابزارهای دقیقی برای تحلیل و بررسی معاملات در اختیار کارشناسان قرار نمی دهد. مثلا داده های مرکز آمار ایران تفکیک شده نیستند. به این معنی که میانگین قیمت مناطق ۲۲ گانه تهران در آن درج نشده است.

و یا اطلاعات منتشر شده توسط مرکز آمار با تاخیر فراوان منتشر می شوند و مانند گزارش های ماهانه بانک مرکزی نیست. بنابراین داده های آن قدیمی و منسوخ شده هستند. در نتیجه نمی توان از آن ها برای تحلیل بازار استفاده کرد.

نکته ی قابل توجه این است که چنین تصمیماتی قطعا عواقب خوبی ندارد. چرا که حبس اطلاعات مربوط به آمارهای معاملات مسکن می تواند نقش مثبت بانک مرکزی در این بازار را به نقشی مخرب تبدیل کند.

تا پیش از این، این آمارها می توانست چراغ راه تمام کسانی باشد که تصمیم به حضور در این بازار داشتند. اما به نظر می آید که در حال حاضر، ممکن است این نقش به بیراهه برود و اثرات مخربی به بار آورد.

همیشه پای دلار در میان است

به عقیده کارشناسان تورم و افزایش نرخ ارز دو عامل اصلی برای صعود قیمت اجاره بهاست.

در حالی که این روزها بسیاری از مستاجران از گرانی و افزایش نرخ‌های اجاره گله‌مند هستند مشاوران املاک هم در این ایام از رشد بالای نرخ‌های اجاره ناراضی هستند.

یکی از مشاورین املاک سطح شهر تهران درباره تاثیر افزایش قیمت ارز بر بازار اجاره مسکن می گوید: هر ساله حداقل در نیمه دوم سال نرخ اجاره بها با همان قیمت های فصل تابستان تعیین و معامله می شد، اما در نیمه دوم سالی که گذشت به دلیل نوسانات کم سابقه نرخ ارز، قیمت‌ها در بازار اجاره نیز افزایش پیدا کرد.

این مشاور املاک در ادامه می گوید: متاسفانه بازار اجاره تحت تأثیر عوامل مختلف قرار می‌گیرد و هر بار مستاجران به دنبال تحولات در بازارهای مختلف باید تاوان گرانی و تورم را بپردازند.

با توجه به تاثیر گرانی قیمت ارز بر روی قیمت مصالح ساختمانی و قیمت تمام شده مسکن می توان گفت تاثیرگذارترین مورد در گرانی اجاره بها همین گرانی دلار است.

آیا مشاوران املاک هم عامل گرانی اجاره‌ها هستند؟

برخی از فعالان حوزه مسکن و مردم معتقد هستند که مشاوران املاک نیز یکی از دلایل گرانی مسکن و اجاره بها هستند.

فعالان بازار مسکن معتقدند که مشاوران املاک طبیعتا باید دلالت‌کننده باشند و به آرامش بازار مسکن کمک کنند اما در ایران و بویژه کلانشهر تهران سه عامل تضاد منافع، گره خوردن کمیسیون مشاوران به قیمت ملک و رقابت منفی در این صنف باعث شده تا بازوی آرامش‌بخش بازار مسکن به عامل آشفتگی تبدیل شود.

یکی از مهمترین دلایل ذکر شده در باب تاثیر این قشر بر گرانی اجاره بها این است که هر چه مبلغ رهن یا اجاره بالاتر باشد رقم پرداختی به مشاور املاک نیز بیشتر می شود.

در شرایط حاضر، سهم بنگاهی‌ها از یک معامله ملکی به ارزش معامله وابسته است؛ مثلاً از مبلغ کامل اجاره یک ماه (با فرض تبدیل تمام رهن به اجاره) به اندازه ۵۰ درصد کمیسیون به مشاور املاک تعلق می‌گیرد.

البته در تهران مقرر شده بود که از مهرماه ۱۳۹۹ کمیسیون مشاوران املاک از ۰.۵ درصد به ۰.۲۵ درصد قیمت ملک که از هر طرف معامله اخذ می‌شود کاهش پیدا کند؛ با این حال بنظر می‌رسد هرچه این تعرفه کاهش یابد تلاش مشاوران برای افزایش قیمت مسکن بیشتر می‌شود.

بنابراین در نگاه اول هر گونه افزایش نرخی در مبلغ اجاره یا رهن مسکن قطعا به سود مشاورین املاک است. به همین دلیل ممکن است بنگاه پیشنهاد قیمت بالاتر را به مستاجران بدهد و تلاش کنند که مستأجر را جهت پذیرش قیمت بالاتر اقناع کنند.

اما نکته‌ای که وجود دارد این است که مسئله مشاوران املاک کمی پیچیده‌تر از این است؛ همان طورکه در صورت سرانجام‌رسیدن معامله درآمد بنگاه از این طریق بیشتر می‌شود، اما امکان کاهش احتمال انجام معامله هم با افزایش مبلغ اجاره به وجود می‌آید.

بدیهی است که با افزایش قیمت تقاضا کم می‌شود، چرا که متقاضیان اجاره قیدهای بودجه و سبد هزینه‌ای خاص خود را دارند و صرف اقناع بنگاه املاک بعید است اثر شدیدی روی تقاضایشان بگذارد.

بنابراین افزایش اجاره پیشنهادی از سویی تقاضای کمتری دارد و از سوی دیگر در صورت انجام معامله، درآمد بیشتری برای بنگاه به ارمغان می‌آورد.

در نهایت می توان گفت این امکان وجود دارد که برایند اثر بنگاهی‌ها در ایران واقعا هم افزایش قیمت باشد اما با این فرض هم نهایت اثر بنگاه به اندازه یک حاشیه روی قیمت است و اصل تغییر وضعیت عرضه و تقاضا را نمی‌تواند دستخوش تغییر کند.

در نهایت بعضی کارشناسان و نمایندگان مجلس از نقش مشاوران املاک در نوسانات بازار مسکن گلایه‌مند هستند. اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس می‌گوید: تعداد املاکی‌ها از سوپرمارکتی‌ها بیشتر است. هیات مدیره اتحادیه املاک که خودشان بنگاه‌داری می‌کنند نمی‌توانند بنگاه‌داران را کنترل کنند. سوال ما این است که چه کسی بر بنگاه‌های معاملات ملکی نظارت می‌کند؟ نمی‌گوییم کشوری اما محلی و منطقه‌ای قیمت‌ها را صوری افزایش می‌دهند. چه کسی باید این موارد را مدیریت کند؟

درحال حاضر بازار خرید و فروش مسکن رونق چندانی ندارد اما فصل جابه‌جایی مستاجران کم‌کم آغاز می‌شود و گزارش‌هایی از برخی اقدامات مشاوران املاک به گوش می‌رسد.

یکی از متقاضیان اجاره آپارتمان در غرب تهران گفت: در یکی از محله‌های منطقه ۵ تهران مشاوران املاک با یکدیگر هماهنگ کرده‌اند و اجازه نرخگذاری‌های پایین‌تر از عرف منطقه را نمی‌دهند.

فضای مجازی تعیین کننده قیمت‌ها

بررسی ها نشان می دهد هر چه نزدیک به فصل نقل و انتقالات می شویم قیمت ها تغییر اساسی پیدا می کند و عمده قیمت ها در فضای مجازی تعیین می شود.

یکی از مشاورین املاک‌های شرق تهران می گوید: در حال حاضر مردم فقط قیمت می‌گیرند که ببینند قیمت‌های مجازی با واقعیت چگونه است آیا تفاوتی دارد یا خیر؟

وی در ادامه بیان کرد: ما به مردم می گویم که فضای مجازی قیمت‌ها را تعیین نمی‌کند اما بازهم مردم برای قیمت گیری بعلاوه اینکه به مشاورین املاک مراجعه می‌کنند بلکه فضای مجازی نیز برایشان اهمیت بیشتری دارد.

یک دیگر از مشاورین املاک درخصوص وضعیت بازار اجاره مسکن می گوید: درحال حاضر مشتری زیادی برای جابجایی نیست و مشتریان فقط قیمت می‌گیرند برای اینکه ببینند صاحبخانه چقدر قرار است اضافه کند و آیا به صرفه هست تا در آن واحد زندگی کنند یا نه به فکر جابجایی باشند.

داود بیگی‌نژاد نایب رییس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران در این باره می گوید: هنوز فصل بازار اجاره شروع نشده‌است که قیمتی مشخص شود و عمدتا فضای مجازی و سایت‌هایی اینترنتی قیمت سازی می‌کنند. متاسفانه نظارتی بر فضای مجازی و قیمت‌گذاری در سایت‌هایی اینترنتی نمی‌شود و همین سایت‌ها به افزایش نرخ اجاره دامن می‌زنند.

وی معتقد است: عمده این سایت‌ها به مشاوران املاک غیر مجاز متصل هستند و مشاوران املاکی مجاز محسوب می‌شوند که پروانه کسب داشته باشند و خدمات صحیح ارایه کند و اینگونه نیست که هر کسی که در این سایت‌ها ملک آگهی کند، جزو مشاوران املاک مجاز محسوب شود. متاسفانه بعضا یکسری واحدها مواجه هستیم بدون مجوز در حال فعالیت هستند و عمده این قیمت‌سازی‌ها از سوی این واحدها در حال انجام است و فعالیت این واحدها به زیان صنف و مردم و مستاجران است و امکان کنترل و نظارت این واحدها هم وجود ندارد.

وی با بیان اینکه به دنبال متعادل سازی قیمت‌ها هستیم و قیمت‌هایی را به موجران پیشنهاد می‌دهیم که در توان پرداخت مستاجران باشد اما سایت‌هایی اینترنتی و فضای مجازی این فیلترها را ندارد و متاسفانه قیمت‌های سایت‌های اینترنتی تعیین کننده در بازار هستند، افزود: در حالی که سایت‌های اینترنتی نسبت به انتشار آگهی‌های اجاره اقدام کرده‌اند هنوز مشاوران املاک فایل این واحدها را وارد بازار نکرده و مراجعه‌ای هم برای تقاضا در بازار اجاره نداشته است. قیمت‌ها در فضا پهناور مجازی آن هم بدون نظارت تعیین می‌شود و این سازو کار علاوه بر بازار مسکن به بازارهایی مانند خودرو هم آسیب وارد کرده‌است.

رابطه افزایش نرخ سود بانکی و گرانی اجاره مسکن

نرخ سود بانکی در بهمن ماه سال ۱۴۰۱ افزایش یافت و برخی از فعالان بازار مسکن معتقد هستند این افزایش نرخ سود سپرده بانکی، تمایل صاحب خانه‌ها به رهن کامل واحدهای مسکونی را زیاد کرده و در این بین باز مستاجران باید تاوان تورم در این بخش را بپردازند.

در همین رابطه عبدالله اوتادی عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک کشوری می گوید: با افزایش نرخ سود سپرده، بانک‌ها مقصد جدید پول صاحبان خانه می‌شود و احتمال افزایش بازار رهن زیاد شده است.

به گفته عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک کشور، متاسفانه بازار اجاره تحت تأثیر عوامل مختلف قرار می‌گیرد و هر بار مستاجران به دنبال تحولات در بازارهای مختلف باید تاوان گرانی و تورم را بپردازند.

موارد فوق تنها بخش از عوامل گرانی اجاره مسکن بود که که بصورت خلاصه به آن پرداخته شد و قطعا عوال دیگری نیز در این گرانی دخیل هستند که حتما در گزارش های بعدی مشرق به آنها پرداخته می شود.

راهکارهای کوتاه‌مدت برای ساماندهی بازار اجاره مسکن

خوشبختانه رئیس‌جمهور اواخر فروردین‌ماه در جلسه هیئت دولت، با ‌اشاره به تصمیمات اخیر شورای عالی مسکن و نزدیکی فصل جابه‌جایی‌ها، از وزیر راه و شهرسازی خواست با هماهنگی دستگاه‌های ذی‌ربط، تدابیر لازم را برای تسهیل شرایط تأمین مسکن مورد نیاز مستأجران در نظر گیرد.

عرضه واحدهای مسکن مهر

یک راهکار قابل توجه برای ساماندهی اجاره مسکن در کوتاه مدت مسئله عرضه واحدهای مسکن مهر باقی‌مانده است.

در این رابطه، سید سینا سالاری‌راد، کارشناس حوزه مسکن ضمن تشریح راهکار ساماندهی بازار اجاره مسکن گفت: «با توجه به آنکه طرح مسکن مهر، به‌گونه‌ای طراحی شده که مسکن تولیدی با قیمت تمام شده به دست مصرف‌کننده نهایی برسد، افزایش سرعت در عرضه واحدهای مسکن مهر با اولویت کلان‌شهرها از طریق تکمیل خدمات روبنایی و زیربنایی و حمل‌ونقل آنها، می‌تواند تأثیر چشمگیری در کاهش تقاضا در بازار اجاره داشته باشد.»

این کارشناس مسکن تاکید کرد: «خانواده‌هایی که قصد خرید واحدهایی با قیمت مناسب دارند، وارد این بازار مسکن مهر شده و از تقاضای مازاد بر اجاره‌نشینی کاسته خواهد شد که این سازوکار برای ساماندهی بازار موثر است.»

وی افزود: «دولت می‌تواند به کمک شرکتی به عنوان واسط، تعدادی از مسکن‌های مهر ساخته شده را با پرداخت اجاره‌بهای ناچیز به مدت ۲ تا ۳ سال در اختیار متقاضیان واحد استیجاری قرار دهد اما این اولویت دوم است و اولویت اول واگذاری و فروش مسکن مهرهای ساخته شده است.»

شناسایی خانه‌های خالی

در این زمینه، مشاور مسکن وزیر راه و شهرسازی اوایل ماه جاری با بیان اینکه ساماندهی بازار اجاره در دستور کار است، اعلام کرد که مقرر شده تا شهرداری‌ها و مدیران عمران شهرهای جدید ابزارهای شناسایی خانه‌های خالی را فعال کرده و دستگاه‌های خدمات‌رسان همچون برق، آب و گاز برای شناسایی این واحدها به دستگاه‌ها کمک کنند.

در همین خصوص مجتبی یوسفی عضو کمیسیون عمران مجلس هم درباره راهکار جلوگیری از افزایش اجاره بها گفت: در بلندمدت افزایش ساخت و ساز و ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا باعث می‌شود تا قیمت‌ها روند افزایشی پیدا نکند. از سوی دیگر ۶ میلیون و ۵۰۰ هزار مستأجر در کشور وجود دارد که با جهش تولید و کمک به بخش خصوصی برای افزایش تولید می‌توان امید داشت که حداقل این بخش به تعادل برسد.

وام دیعه و مالیات بر خانه‌های خالی

حذف سوداگران مسکن با مالیات بر عایدی سرمایه

راهکار دیگر برای ساماندهی بازار اجاره مسکن، حرکت به سوی خروج سوداگران در این بازار است.

در همین راستا یک کارشناس حوزه مسکن گفت: «برای حل مشکل افزایش قیمت‌ در بازار مسکن، دولت می‌تواند تقاضای سوداگرانه را با استفاده از ابزارهای مالیاتی کنترل و سرمایه‌ها را به بخش ساخت و ساز هدایت و زمینه لازم برای کاهش قیمت مسکن را فراهم کند.»

حمید بهزادی، ادامه داد: «در اغلب کشورهای دنیا، از ابزار مالیات بر عایدی سرمایه استفاده می‌کنند، این مالیات به‌صورت درصدی از افزایش قیمت معاملات املاک، در هنگام نقل‌وانتقال از فروشنده دریافت می‌شود و تنها تقاضاهای سوداگرانه را هدف قرار می‌دهد. در واقع سازوکارهای اخذ این مالیات به‌گونه‌ای است که تقاضاهای مصرفی (خانه اصلی هر فرد) و خانه‌های نوساز معاف از مالیات مذکور می‌شوند.»

طرح مالیات بر عایدی سرمایه که اوایل سال ۱۳۹۷ در مجلس شورای اسلامی ارائه شد و کلیات آن در کمیسیون اقتصادی به تصویب نمایندگان رسیده بود. اکنون پس از ۵ سال بالاخره به تصویب رسیده و هم اکنون منتظر نظر شورای نگهبان برای ابلاغ به دولت است.

قانون مالیات بر خانه‌های خالی در مرحله اجرا

ساماندهی بازار اجاره مسکن در کوتاه مدت هم می‌تواند افزایش عرضه در بازار اجاره مسکن شود که به‌عنوان یک سیاست راهبردی در کنار کاهش تقاضا به ساماندهی بازار منتهی خواهد شد.

افزایش عرضه واحدهای مسکونی در بازار اجاره نیازمند کنترل سوداگری و مبارزه با احتکار واحدهای مسکونی خالی از سکنه با استفاده از ابزار مالیاتی است.

در همین راستا، عبدالله حسینی، کارشناس اقتصادی با اشاره به استفاده موثر از ابزار مالیاتی در ساماندهی بازار مسکن گفت: درصورتی‌که دولت با استفاده از ابزار مالیات بر خانه‌های خالی، نرخ این واحدها را به حدود ۵ درصد کل واحدهای موجود کاهش دهد، این امر به عرضه بیش از یک میلیون و ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در سراسر کشور منجر خواهد شد. ‌

وی افزود: این عرضه یا در بازار اجاره اتفاق خواهد افتاد، که افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای را در پی خواهد داشت، یا آنکه افزایش عرضه در بازار مسکن ملکی را به دنبال دارد که به کاهش سهم تقاضا در بازار اجاره منجر می‌شود. ‌ قانون مالیات بر خانه‌های خالی هم اکنون در فاز اجرا قرار دارد و با پیگیری بیشتر سازمان امور مالیاتی می‌توان زمینه اثرگذاری بیشتر آن را فراهم کرد. ‌

گفتنی است رصد بازار اجاره مسکن از عطش این بازار به منظور ساماندهی خبر می‌دهد و دولت با اقدامات سریع می‌تواند زمینه کاهش التهابات بازار مسکن به ویژه در بخش اجاره مسکن را مرتفع کند.